ehituse ja arhitektuuri instituudi direktor
Olude sunnil olen põhjalikult tutvunud Tallinna kesklinna korterituruga. Tegevust ilmestasid ja valikut aeglustasid tugevad professionaalse kretinismi ilmingud, aga lõpptulemusena korter vana käibemaksuga käes ja hulganisti vahetut kogemust kauba peale.
Korterelamute energiamärgised on pälvinud palju avalikkuse tähelepanu ja seda põhjusega. Hindamaks energiamärgise tähe ja tegelike energiakulude seost, valisin korteriturult välja neli tüüpilist juhtumit.
Energiamärgis sisaldab üksikasjalikke energiakasutuse andmeid, kuid tarbija jaoks need kilovatt-tundides numbrid ei ütle suurt midagi. Tarbijat huvitab eeldatavasti kõige rohkem keskmine kuine energiakulu eurodes (nii elekter kui soojus), ühes kuus korteri ruutmeetri kohta. Selle numbrini jõudmiseks tuleb hoone projektist vaadata eluruumide ja võimalike äripindade pindala, siis võtta energiamärgisest elektri ja soojuse kilovatt-tunnid, rakendada energia hind ning arvutada energiakulu korteri ruutmeetri kohta välja. Korrutades selle oma korteri pinnaga, millele on lisatud köetava üldpinna osa, ongi tulemus käes. Kõik see on avalik info, aga tükk tegemist ja nii võiks tuleviku märgistes kirjas olla korteri ruutmeetri energiakulu eurodes.
Järgnevalt panen energiatõhususes toimunud kiired arengud kasutaja jaoks eurodesse. Kinnisvaraarendaja jaoks on iga euro arvel ning energiatõhususse panustamine lisakulu. Seetõttu käib ehitus üsna täpselt miinimumnõuete järgi, mis ideeliselt peaksid tagama optimaalse energiatõhususe 30-aastase elutsükli arvutuse järgi.
Juba 2013. aastal rakendunud nõuded tagasid päris hea energiatõhususe ning arvestades ehituslubade taotlusi ja ehitusaegasid, võib eeldada, et peale 2015. aastat ehitatud korterelamud peaksid olema korteriostjale kindel valik, seega ei tohiks nende puhul energiatõhususega alt minna. Kehtivate nõuete järgimine on ausa konkurentsi aluseks ja täna me sinna üldiselt jõudnud oleme. Julgen üldistada, et ehitatakse ennenägematult kõrge ehituskvaliteediga korterelamuid. Seda kinnitab TTJA (Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ameti) poolt tellitud ja TalTechi poolt läbi viidud 104 uue korterelamu energiamärgise uuring, mille järgi on tarbijat petetud mõnel väga üksikul juhtumil.
Uued korterid on täna turul A või B klassi märgisega ning edaspidi valdavalt A, kui enne 2020. aastat väljastatud ehituslubadega projektid on valmis ehitatud. Uuel korterelamul võib olla üllatav lisakulu. Autokeskse ühiskonna ideaali järgi nõuab Tallinna linn, et parkimiskohtade arv peab olema suurem kui korterite arv. Kesklinnas pannakse parkimiskohad maa alla, nii et üldjuhul on maja all soe garaaž, kus parkimiskoht maksab korteriostjale umbes 20 000 eurot. Selliseid suuri garaaže köetakse tavaliselt 16 kraadini. Valisingi arvutusnäite jaoks kesklinna sooja garaažiga uued, B ja A klassi korterid, mida on hea võrrelda vanade korterelamutega, mis võiksid paikneda näiteks Mustamäel või Annelinnas. Kõikidel juhtudel on korteri pinnaks 65 m2.
Baasvariandiks võetud vana viiekorruseline E klassi korterelamu oma ehedal kujul on kõige suuremate kuludega. Energia ja remondifondi eest tuleb kokku maksta keskmiselt 190 eurot kuus, joonis 1. Remondifondiks on seejuures võetud 0,7 eurot ruutmeetri kohta. Kui selline maja praeguste praktikate järgi terviklikult B klassile vastavaks renoveerida, hoitakse kokku üle poole kuludest. Võttes remondifondiks 0,08 eurot m2 kohta (peale renoveerimist on remondifond peaaegu 10 korda väiksem), tuleb keskmiseks energiakuluks koos remondifondiga 86 eurot kuus. Madalatele kuludele aitavad kaasa vana korterelamu suhteliselt kompaktne maht ning mitte liiga suured aknad. Lisandub siiski renoveerimislaenu tagasimakse, mis võib olla mõni aasta tagasi renoveeritud majades euro ruutmeetri kohta ehk 65 eurot kuus, kuid praeguste renoveerimishindade ja intresside puhul juba 170 eurot kuus.
Uusi kortereid müüakse täna nii B kui ka A klassiga. Varasemate ehituslubadega majadele kehtib B klassi nõue ning tegelikult ainukene erinevus A klassist on päikeseelektrisüsteemi puudumine – eeldades, et hoonet köetakse kaugküttega, küttekuludes erinevust ei ole, kuid A klassi maja elektrikulud on väiksemad. See erinevus paistab välja ka jooniselt, st uue, sooja garaažiga B klassi korteri kulud on suuremad kui renoveeritud korterelamus, keskmiselt kokku 99 eurot kuus. A klassi puhul kulu väheneb, aga jääb napilt suuremaks kui renoveeritud majas.
Toodud energiakuludele ja remondifondile lisanduvad kõikidel juhtudel veel külm vesi kuskil 15 eurot kuus ja haldus-, hooldus- ja koristamisteenused, kindlustus, side- ja valvekulud, mis võivad olla sõltuvalt teenuste arvust ja tasemest 45-70 eurot kuus. Väiksem number kehtib vanemale elamule, kus teenuseid vähem. Kuna kommunaal- ja majanduskulude numbreid on tekkinud palju, siis on need joonisel 2 korteri kogukuludena kokku summeeritud.
Arvutusnäite tulemusi võib võrrelda ka teistele korterelamutega. Kui uus A klassi korterelamu on ilma sooja garaažita, siis energiakulud on väiksemad kui renoveeritud korterelamus. Uuematel korterelamutel (ehitusaasta 2015 ja hiljem) võiksid kuised energiakulud koos remondifondiga jääda 100 euro lähedale. Nendest vanemates elupindades on reeglina kvaliteedis oluline muudatus: puudub soojustagastusega ventilatsioon. See tähendab, et välisõhk tuleb ruumidesse akna kohal olevatest värske õhu klappidest ja seda koos külmuse, müra ja peenosakestega. Väikestes korterites on välisõhu sissevõtu külmus ja tõmbus terav probleem, aga suuremate pindade ja hõredamate akende puhul töötab lahendus paremini.
Näitena sellest, kuidas ehitus käib regulatsiooni järgi, võib leida korteriturult 2013.ehitusaastaga, ilma soojustagastusega ventilatsioonita ja E klassi märgisega kortereid. Väliselt võib olla tegemist uueväärse hoonega, kuid sisult võivad energiakulud olla sama kõrged kui Mustamäe renoveerimata majas… Tuleb siiski märkida, et sarnased energiakulud tekivad olukorras, kui renoveerimata majades on temperatuuri nii palju kui võimalik maha keeratud – kindlasti me ei räägi samast soojuslikust mugavusest.
Kokkuvõtteks, kõige madalamad energiakulud võivad olla mõnevõrra üllatuslikult terviklikult renoveeritud korterelamutes. Lisaks madalatele kuludele on nendes olulise kvaliteedina soojustagastusega ventilatsioon, mida ei pruugi olla enne 2015. ehitatud majades. Uued B ja A klassi korterelamud on kõrge kvaliteediga ning nii hea energiatõhususega, et isegi suured, maa-alused soojad garaažid neid märkimisväärselt ei suurenda. Kuigi silma järgi vaadates võivad 2000. aastal ja hiljem ehitatud majad olla uueväärsed, ei pruugi nad seda olla energiakuludelt. Kõige ettearvamatumad ongi enne 2015. aastat ehitatud majad, mis võivad näidata sama suuri energiakulusid kui 50-aastased renoveerimata majad.
Mida antud võrdlusest õppida? Utreerides võib öelda, et enne 2015. aastat ehitatud majade korteriturg on kui miiniväli. Energiamärgis on seadusega nõutud, aga tihti see puudub. Seega ei saa kaalutletud korteriostuotsust teha ilma põhjalikult kommunaalkuludega tutvumata. Kui energiamärgis on olemas, siis korteriostjale olulise energiakulunumbri arvutamiseks tuleb ikka tükk tööd teha. Seega võiks välja pakkuda, et energiamärgis ei tohiks kehtida kauem kui viis aastat ning ning energiakulu tuleks esitada korteri ruutmeetri kohta eurodes. Kuna olemasoleva hoone energiamärgis põhineb tarbimisandmetel ehk tegelikul energiakulul, siis võiks võiks digiriigis selliseid märgiseid vähemalt korterelamutele automaatselt genereerida.
